На что обратить внимание при покупке ГАБ

Если объект менял арендаторов слишком часто, это может быть тревожным сигналом — либо бизнес не выдерживал конкуренции, либо помещение имеет скрытые недостатки.

Местоположение

Расположение объекта — один из важнейших факторов его ликвидности и стабильности дохода. Оцените:

• Транспортную доступность. Удобные подъездные пути, парковка, близость к метро или остановкам общественного транспорта повышают привлекательность аренды.
• Окружение. Рядом могут находиться торговые центры, офисные здания, жилые комплексы, которые формируют потенциальный поток клиентов.
• Конкурентную среду. Если в соседних зданиях уже есть аналогичный бизнес, велика вероятность, что арендаторы будут испытывать трудности с привлечением клиентов.
• Будущие застройки. Проверьте планы города на развитие района — возможно, рядом планируется строительство нового ТЦ или изменение транспортной схемы.

Арендатор

Текущий арендатор во многом определяет надежность инвестиций. Важно изучить:

• Финансовое положение компании — платежеспособен ли арендатор, есть ли задолженности.
• Бизнес-модель — насколько устойчивый у него рынок, будет ли спрос на его услуги в долгосрочной перспективе.
• Историю аренды — сколько лет арендатор занимает это помещение, были ли задержки платежей.
• Репутацию арендатора на рынке.

Если компания только открылась, риски выше, чем при аренде помещения устойчивым сетевым ритейлером или банком.

Сроки договора

Перед покупкой важно внимательно изучить договор аренды. Обратите внимание на:

• Оставшийся срок аренды. Чем дольше срок, тем стабильнее доход. Если до окончания аренды остается несколько месяцев, есть риск, что арендатор не продлит договор.
• Условия расторжения. Есть ли возможность досрочного выхода арендатора без штрафов? Какие санкции предусмотрены за досрочное расторжение?
• Индексацию арендной платы. Договор должен предусматривать регулярную индексацию, иначе со временем доходность объекта снизится.
• Обязанности по ремонту. Кто отвечает за текущий и капитальный ремонт — арендатор или собственник?

Покупка ГАБ требует тщательной проверки объекта, арендатора и условий договора. Чтобы избежать возможных рисков, можно обратиться за консультацией к специалистам. DS RETAIL помогает инвесторам с подбором коммерческой недвижимости и анализом ее окупаемости.