Пересдача площадей: когда субаренда выгоднее прямой аренды для собственника

Отличие доходности прямой аренды и субаренды

Прямая аренда: собственник заключает договор напрямую с арендатором и получает фиксированный ежемесячный доход.

Субаренда: собственник передает объект крупному арендатору (или управляющей компании), который берет на себя поиск субарендаторов. Доход собственника может быть выше, так как управляющая компания, используя эффективное разделение пространства и маркетинг, зарабатывает на марже между базовой арендной ставкой и ставкой субаренды.

Основные отличия:

Критерий	Прямая аренда	Субаренда
Количество арендаторов	Обычно один	Несколько
Управление	Самостоятельное	Делегирование
Доходность	Стабильная	Потенциально выше
Риски	Ниже	Зависит от субарендаторов

Когда субаренда эффективнее (сценарии и примеры)

Субаренда может быть выгодной в следующих случаях:

• Большие помещения: помещение площадью от 300 кв.м и выше сложно сдать целиком. Разделение на несколько лотов повышает ликвидность.
• Локации с разной целевой аудиторией: например, в бизнес-центрах удобно разместить кафе, салон красоты, мини-маркет и офисы.
• Функциональные особенности объекта: помещения с несколькими входами и витринами легко делить на отдельные блоки.
• Высокий спрос на небольшие площади: если арендаторы ищут небольшие офисы или торговые точки.

Пример: собственник большого помещения в ТЦ в центре города заключил договор с управляющей компанией, которая перепланировала помещение на 10 небольших торговых точек. Доход собственника вырос на 30% по сравнению с прямой арендой одному крупному арендатору.

Преимущества субаренды для собственника

1. Увеличение дохода
   Субаренда позволяет получать больше, чем сдача объекта одному арендатору.
2. Диверсификация рисков
   Уход одного субарендатора не критичен для общего потока аренды.
3. Повышение ликвидности
   Мелкие площади легче и быстрее найти новых арендаторов.
4. Долгосрочная стабильность
   При правильной модели управления объект может быть занят практически полностью без простоев.
5. Минимизация операционных расходов
   При передаче управления управляющей компании собственник избавляется от необходимости заниматься операционными вопросами.

Риски субаренды и как их контролировать

Риски:

• Проблемы с субарендаторами: неплатежи, нарушение условий договора.
• Перегрузка помещения: неправильная эксплуатация увеличивает износ.
• Юридические тонкости: ошибки в оформлении договоров субаренды.
• Зависимость от главного арендатора: в случае его банкротства могут возникнуть сложности.

Как минимизировать риски:

• Четко прописывать условия в договоре субаренды.
• Проверять субарендаторов на этапе отбора.
• Контролировать использование помещения через регулярные осмотры.
• Работать с профессиональными управляющими компаниями.

Кейсы успешной реализации субарендной модели

Кейс 1. Бизнес-центр в Москве

Собственник передал управление зданием управляющей компании. Пространства были адаптированы под офисы различной площади. За первый год заполняемость выросла до 95%, доход собственника увеличился на 25%.

Кейс 2. Торговый павильон в Санкт-Петербурге

После деления большого павильона на семь торговых точек под товары ежедневного спроса, доход собственника вырос в 1,5 раза по сравнению с прямой сдачей всего павильона одной сети.

Услуги DS RETAIL для организации субаренды

DS RETAIL помогает собственникам эффективно организовать субарендный бизнес под ключ:

• анализ объекта и разработка стратегии использования площади;
• подбор надежных арендаторов и субарендаторов;
• юридическое сопровождение сделок;
• операционное управление объектом;
• маркетинговая поддержка для быстрого заполнения площадей.

С помощью специалистов DS RETAIL собственники могут не только избежать типичных ошибок в пересдаче помещений, но и увеличить доход от объекта за счет правильной модели управления.

Пересдача помещений через субаренду может приносить собственнику коммерческой недвижимости больше прибыли, чем классическая прямая аренда. Главное — правильно выбрать модель работы, контролировать риски и сотрудничать с профессиональными партнерами. DS RETAIL поможет организовать процесс так, чтобы доходность вашего объекта росла стабильно и прогнозируемо.