Почему важно обновлять концепцию объекта каждые 5–7 лет: взгляд со стороны доходности

Почему срок в 5–7 лет является критическим

Через 5–7 лет после запуска объекта коммерческой недвижимости происходят естественные изменения, влияющие на его актуальность:

• изменяются потребности целевой аудитории;
• появляются новые форматы бизнеса и новые ожидания арендаторов;
• морально устаревает интерьер, фасад, инфраструктура;
• конкуренты обновляют свои пространства и становятся привлекательнее.

Именно поэтому обновление концепции раз в 5–7 лет становится необходимым шагом для сохранения конкурентоспособности и доходности.

Как старение концепции снижает доходность (примеры)

Признаки устаревшей концепции:

• снижение потока посетителей;
• рост вакантных площадей;
• замена сильных арендаторов на слабых;
• падение арендных ставок;
• ухудшение репутации объекта.

Пример 1: торговый центр, открывшийся в начале 2010-х, не менял свой формат 10 лет. В результате появились пустующие помещения, а основные арендаторы — сетевые бренды — ушли в новые современные ТРЦ. Доходность объекта упала на 30%.

Пример 2: бизнес-центр премиум-класса в центре города за 6 лет потерял имидж «места для успешных компаний» из-за устаревших зон общего пользования. Вакантность достигла 25%, а ставки пришлось снижать.

Что включает обновление: редизайн, реконцепция, смена tenant mix

Обновление концепции может включать несколько направлений:

1. Редизайн

• ремонт фасадов и интерьеров;
• обновление навигации;
• замена освещения и мебели в общественных зонах.

2. Реконцепция

• изменение позиционирования (например, из семейного ТЦ в lifestyle-центр);
• добавление новых функций: коворкингов, фитнес-клубов, фуд-кортов;
• создание уникального предложения, соответствующего трендам рынка.

3. Смена tenant mix

• уход от устаревших форматов торговли к современным: фудхоллы, шоурумы, pop-up-магазины;
• привлечение новых брендов и сервисных операторов.

Примеры успешного обновления концепций

Кейс 1. Торговый центр в Санкт-Петербурге

ТРЦ провел полную реконцепцию через 6 лет работы: расширил зону общественного питания, ввел новые досуговые форматы, заменил часть магазинов на бренды fast fashion. Через год посещаемость выросла на 40%, доход — на 25%.

Кейс 2. Бизнес-центр в Москве

Провели редизайн лобби и общественных пространств, добавили сервисы для арендаторов (кафе, мини-маркет, зону отдыха). За 18 месяцев вакантность снизилась с 22% до 8%, а арендные ставки увеличились на 15%.

Как DS RETAIL помогает в концептуальной реконструкции объектов

DS RETAIL предлагает комплексную услугу по обновлению концепции объектов коммерческой недвижимости:

• аудит текущего состояния объекта;
• анализ рыночной ситуации и целевой аудитории;
• разработка новой концепции, включая план редизайна и пересмотр tenant mix;
• подбор новых арендаторов и управление процессом обновления;
• маркетинговая поддержка перезапуска.

Благодаря опыту и глубокому пониманию рынка, команда DS RETAIL помогает собственникам вернуть и увеличить доходность объекта через грамотное обновление.

Чек-лист признаков устаревания концепции

• Упала заполняемость помещений.
• Снизился средний срок аренды.
• Арендаторы жалуются на состояние объекта.
• Снижается поток посетителей.
• Открылись новые конкуренты рядом.
• Интерьер выглядит морально устаревшим.
• Текущий формат не соответствует запросам целевой аудитории.

Если вы отметили хотя бы три признака — время пересмотреть концепцию объекта.

Обновление концепции каждые 5–7 лет — это не просто рекомендация, а необходимость для поддержания и увеличения доходности коммерческой недвижимости. Своевременная реконцепция помогает оставаться конкурентоспособным, привлекать арендаторов и стабильно развивать бизнес. С DS RETAIL вы сможете грамотно спланировать и реализовать обновление вашего объекта, опираясь на практический опыт и современные рыночные тренды.