Покупка нежилого помещения физическим лицом

Особенности покупки коммерческой недвижимости физическим лицом

Физическое лицо может купить нежилое помещение на тех же основаниях, что и жилую недвижимость. Однако есть нюансы:

• В отличие от жилья, коммерческая недвижимость не подходит под программы льготной ипотеки.
• В сделке участвует больше документов, так как важно подтвердить статус объекта.
• Возможны дополнительные налоги, если помещение будет использоваться для бизнеса или сдачи в аренду.
• В некоторых случаях придется переводить помещение из жилого фонда в коммерческий.

Физическим лицам чаще всего интересны небольшие офисы, торговые точки или складские помещения, так как их проще сдавать в аренду и управлять ими.

Можно ли взять ипотеку на нежилое помещение?

Ипотека на покупку коммерческой недвижимости доступна, но условия отличаются от жилищных кредитов.

Основные особенности ипотеки на нежилое помещение:

1. Процентная ставка выше, чем по ипотеке на жилье
2. Первоначальный взнос выше — банки требуют оплатить минимум 30-50 процентов от стоимости объекта.
3. Срок кредита короче — чаще всего не более 10-15 лет.
4. Не все банки работают с физическими лицами — многие кредитные программы рассчитаны на юрлиц и ИП.

Чтобы повысить шансы на одобрение, важно предоставить справки о доходах и доказать платежеспособность.

Покупаем коммерческую недвижимость в три шага

1. Выбираем и оцениваем объект

Перед покупкой важно определить, для каких целей приобретается недвижимость:

• Сдача в аренду.
• Использование под собственный бизнес.
• Перепродажа.

После этого стоит оценить ключевые параметры:

• Расположение (проходимость, транспортная доступность).
• Техническое состояние (необходимость ремонта).
• Юридическая чистота (обременения, статус земли, предыдущие владельцы).

На этом этапе можно воспользоваться услугами компаний, которые помогают подобрать подходящий объект. Например, DS RETAIL консультирует по вопросам коммерческой недвижимости.

2. Проверяем объект

Перед покупкой важно убедиться в юридической чистоте объекта. Проверить нужно:

• Документы, подтверждающие право собственности.
• Наличие или отсутствие ареста, залога, других обременений.
• Категорию земельного участка (если объект находится на земле).
• Соответствие технической документации фактическому состоянию помещения.

Для этого можно заказать выписку из ЕГРН и обратиться к юристу для проверки документов.

3. Заключаем договор купли-продажи нежилого помещения

Когда объект выбран, оформляется договор купли-продажи. Основные этапы:

1. Подготовка договора. В нем прописываются характеристики объекта, стоимость, порядок расчетов.
2. Нотариальное удостоверение (при необходимости).
3. Регистрация сделки в Росреестре.
4. Передача права собственности новому владельцу.

После регистрации в Росреестре покупатель становится полноправным собственником помещения.

Как перевести объект из жилого в коммерческий?

Иногда физическое лицо приобретает квартиру или иное жилое помещение, чтобы использовать его под бизнес. В этом случае потребуется перевод в нежилой фонд.

Основные шаги:

1. Получение согласия всех собственников дома (если объект находится в многоквартирном здании).
2. Проведение оценки технического состояния.
3. Разработка проектной документации.
4. Подача заявления в местную администрацию.
5. Внесение изменений в ЕГРН.

Этот процесс может занять несколько месяцев и потребовать дополнительных затрат.

Рассчитываем налоги

Налоги для физического лица

Если помещение просто находится в собственности и не используется для бизнеса, налог будет рассчитываться по ставке 0,5-2 процента от кадастровой стоимости.

При продаже объекта нужно учитывать налог на доход:

• Если недвижимость была в собственности менее 3 лет, налог составит 13 процентов от разницы между ценой покупки и продажи.
• Если объект в собственности более 3 лет, налог можно не платить.

Налоги для ИП

Если физическое лицо использует помещение в предпринимательской деятельности (например, сдает в аренду), оно может зарегистрироваться как ИП и платить налог в зависимости от выбранного режима:

• УСН (упрощенная система налогообложения) – 6 процентов от дохода или 15 процентов от прибыли.
• Патент – фиксированные суммы, зависящие от площади помещения и региона.
• Общий режим (ОСНО) – стандартный налог на прибыль (20 процентов).

Как защититься от мошенничества?

При покупке коммерческой недвижимости важно проявлять бдительность. Основные риски:

• Поддельные документы. Решение: заказывать выписку из ЕГРН и проверять объект через Росреестр.
• Обременения и долги. Решение: проверять объект на предмет залогов и арестов.
• Нелегальный перевод из жилого фонда. Решение: уточнять статус помещения в документах.

Лучше всего проводить сделки с юридическим сопровождением. Компании, такие как DS RETAIL, помогают с подбором объектов, оформлением документов и защитой интересов покупателей.

Физическое лицо может купить нежилое помещение, но важно учитывать юридические нюансы, налогообложение и возможные риски. Если планируется использование объекта в коммерческих целях, стоит заранее продумать его перевод в нежилой фонд и зарегистрировать бизнес.