Три цифры, которые убивают ваш ГАБ (и как их избежать)

Всем расчет и холодной аналитики!

🔢 Сегодня без лирики — только математика, на которой горят начинающие. Если вы не считаете эти цифры — ваш проект в зоне риска.

Цифра 1: Коэффициент заполнения менее 85%
Что это: Фактический доход / Потенциальный доход при 100% занятости.
Ошибка: Довольствоваться 5-6 арендаторами вместо возможных 8.
Решение: Заранее планируйте зонирование под разные форматы (офисы, склады, мастерские). Это страхует от простоев.

Цифра 2: Срок окупаемости ремонта более 14 месяцев
Что это: Инвестиции в ремонт / Чистая месячная прибыль.
Ошибка: Вкладывать 2 млн в «золотые ручки», чтобы зарабатывать 50к в месяц.
Решение: Делаем ремонт по принципу «максимум функциональности за разумные деньги». Наша цель — чистота, порядок и работоспособность, не больше.

Цифра 3: Резерв на «черный день» менее 3 месячных платежей
Что это: Сумма на внезапный ремонт + оплата аренды при простое.
Ошибка: Забирать всю прибыль в первый же месяц.
Решение: 25% от чистой прибыли первые полгода отправляем в неприкосновенный запас. Сломался подъездной путь? Ушли три арендатора разом? Не проблема.

Бонус-цифра: 25%
Именно такой должна быть минимальная целевая маржа между вашей арендной платой и потенциальным доходом с объекта. Ниже — слишком высоки риски. Выше — можно смело брать!

Главный принцип: ГАБ — это не про «снять подороже, сдать подешевле». Это про управление рисками и точный расчет